ที่ดินทำเลดีอาจไม่น่าลงทุน ดูให้ดีก่อนซื้อแม้ติดรถไฟฟ้าก็มีความเสี่ยง!

        หลายคนคิดว่าที่ดินติดรถไฟฟ้า มักเป็นทำเลที่ดี ราคาประเมินแพงขึ้นทุกปี และ demand ของการอยู่อาศัยก็มากขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะแถวๆเส้นหลัก สายสีเขียวที่ตัดผ่านแลนด์มาร์คสำคัญหลายแห่งของกรุงเทพฯ จึงไม่น่าแปลกใจที่จะเป็นภาพจำทำให้คนคิดว่า ทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่ดีมากๆแล้ว แต่ความเข้าใจที่ถูกต้องนั้น ต้องรู้ก่อนว่าอสังหาทำเลดีคืออะไร? แน่นอนว่าเมื่อ Demand สูง Supply ต่ำ คนต้องการเยอะ แต่อสังหามีน้อย ราคาย่อมเเพงเป็นธรรมดา แต่ก็ไม่เสมอไปที่จะต้องเป็นทำเลติดรถไฟฟ้า 

        หากแบ่งความต้องการของคนทั่วไปออกเป็น 3 กลุ่มหลักๆ ตามความต้องการของการซื้ออสังหา จะแบ่งได้ดังนี้

        1.  อสังหาสำหรับการอยู่อาศัย

        2. อสังหาใกล้แหล่งที่เที่ยว แหล่งช้อปปิ้ง แหล่ง Entertainment

        3. อสังใกล้ที่ทำงาน หากทำเลใดที่ตรงตามความต้องการ

ทั้ง 3 ข้อนี้ ก็จะมี demand เข้ามาสูง และราคาก็จะเติบโตขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งรถไฟฟ้าเป็นเพียงองค์ประกอบนึงที่จะพาไปสู่ 3 ความต้องการนั้น โดยรถไฟฟ้าเป็นรถขนส่งสาธารณะที่มี traffic ของคนจำนวนมาก อสังหาที่เหมาะสมที่จะตั้งอยู่ติดรถไฟฟ้าจึงควรเป็นพวกที่ต้องการปริมาณคนมากๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า, โรงแรม, Office building เป็นต้น 

        Office building บางแห่งไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้า แต่ก็ยังมีความต้องการสูง และสามารถปล่อยเช่าได้เรื่อยๆ เป็นเพราะไม่เพียงเหตุผลทางด้านทำเลอย่างเดียว ยังมีเหตุผลในเรื่องของราคาที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย บางบริษัทที่จำนวนคนไม่เยอะ หรือไม่ได้มีกำไรเหลือเฟือขนาดนั้น ก็ไม่เลือกออฟฟิศที่อยู่ติดรถไฟฟ้า เนื่องจากบริเวณดังกล่าวมีค่าที่ดินสูง ส่งผลให้มีค่าเช่าที่สูงตามไปด้วย เมื่อคำนวณราคาแล้วถือว่าไม่คุ้มที่จะเช่า ยอมขยับเข้าไปด้านในสักหน่อย เพื่อเซฟราคาค่าเช่าลงไปดีกว่า แต่หากจะพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า มีความจำเป็นอย่างมากที่จะต้องติดรถไฟฟ้า เนื่องจากต้องการ traffic ของคน ต้องการให้ผู้คน approach เข้ามาเยอะๆ 

        ในมุมมองของการเช่าคอนโด หากทำเลติดรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่ชอบโดยส่วนตัว ก็สามารถซื้อได้เลย แต่หากพิจารณาในเรื่องราคา จำเป็นแค่ไหนที่เราจะต้องเสียเงินที่เเพงขึ้นอย่างมาก เพื่อจะอยู่ติดรถไฟฟ้าขนาดนั้น? ต้องการใช้พื้นที่ให้คุ้มขนาดนั้นเลยหรือ? หากคำนวณดีๆ แล้ว อาจจะยอมเดินสัก 200-300 เมตร เพื่อเลือกซื้อของกิน ของใช้ระหว่างทางก่อนเข้าคอนโด หรือเลือกที่จะอยู่ห่างออกมาสักหน่อย ก็สามารถลดต้นทุนการใช้ชีวิตไปได้เยอะทีเดียว ในมุมมองของผู้ให้เช่า ก็ยินดีที่จะปล่อยเช่าในราคาที่ถูกกว่าอยู่แล้ว เพราะต้นทุนที่ได้มานั้นถูกกว่าทำเลติดรถไฟฟ้าเป็นอย่างมาก ส่งผลให้ yield หรือผลตอบแทนค่าเช่า จะได้สูงกว่าคอนโดที่อยู่ติดรถไฟฟ้าด้วย เช่น ทำเลติดรถไฟฟ้าอาจจะปล่อยเช่าได้ yield 4% แต่หากขยับไปไกลหน่อย อาจจะได้ yield 5-6% เป็นต้น

        ดังนั้น ในการซื้ออสังหา ควรจะมองหลายมุม ทั้งในเรื่องของทำเล, ผลตอบแทนที่เหมาะสมต่อตลาดและจำนวนประชากร หากความต้องการมาก และราคาเหมาะสม ก็ถือเป็นการลงทุนที่ดี

..........

*** ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศ ผ่าน ดีแอสเซ็ท ดอกเบี้ยต่ำที่สุด 0.69% ต่อเดือน เงินด่วน วงเงินสูง อนุมัติเร็ว ไม่เช็คเครดิตบูโร ไม่เช็คสถานะทางการเงิน ถูกต้องตามกฎหมายขายฝาก***

บริษัท ดีแอสเซ็ท เอเชีย

"จับคู่ และคัดสรร ขายฝาก แบบครบวงจร"

โทร: 065-955-2532 , 02-408-3827

www.dasset.asia